Korisne informacije o kupoprodaji nekretnina

O ZEMLJIŠNIM KNJIGAMA :

Zemljišne knjige su javne knjige u koje se upisuju sva stvarna prava (pravo vlasništva, pravograđenja, založno pravo, pravo služnosti, pravo stvarnog tereta) te druga prava i činjenice vezane za pravni promet nekretnina. Za vođenje zemljišnih knjiga nadležni su zemljišnoknjižni odjeli općinskih sudova (popularno:gruntovnice ili zemljišnici). Zemljišne knjige su javne i zato svaka zainteresirana strana ima pravo na uvid, može podnositi prijedloge za upis određenih prava, te zatražiti zemljišno-knjižni izvadak.

O VLASNIČKOM LISTU :


Zemljišno knjižni izvadak (pupularno: vlasnički list ili ZK izvadak) je dokument kojim se dokazuje vlasništvo nekretnine koja se prodaje. To je prvi i osnovni dokument (pored drugih) koji treba prodavatelju da bi prodao svoju nekretninu. Zemljišno knjižni izvadak izdaje i ovjerava zemljišnoknjižni odjel nadležnog općinskog suda i to je službeni dokument. Kako se zemljišne knjige vode i elektronski, ZK izvadak može se provjeriti i na internetu, što je vrlo praktično jer se bez odlaska na sud može provjeriti stanje na određeni dan, ali takav isprintani izvadak nije službeni dokument.

O KATASTRU :

Katastar je evidencija o česticama zemljine površine, zgradama i drugim građevinama koje trajno leže na zemljinoj površini ili ispod nje. Katastarsku evidenciju vode područni uredi Državne geodetske uprave. Katastarski uredi pružaju građanima različite vrste usluga od kojih su najvažnije: izdavanje kopija katastarskih planova, izdavanje prijepisa posjedovnih listova, izdavanje različitih potvrda i uvjerenja koja se temelje na evidentiranim katastarskim podacima. Osim navedenog, katastarski uredi pregledavaju i potvrđuju parcelacijske i druge geodetske elaborate koje za građane izrađuju privatne geodetske tvrtke.

O PRERISU KATASTARSKOG PLANA :


Katastarski uredi vode i održavaju katastarske planove. Katastarski plan je skup grafičkih prikaza s tehničkim podacima o položaju i obliku katastarskih čestica. Na katastarskim planovima su katastarske čestice prikazane tako da se vide njihove granice, zgrade koje su na njima izgrađene i brojevi katastarskih čestica. Preris ili kopija katastarskog plana izrađuje se precrtavanjem katastarske čestice za koju se kopija traži. Preris katastarskog plana je javna isprava koju izdaje i ovjerava jedino katastarski ured. To je službeni dokument kojim se dokazuje kako je katastarska čestica prikazana na katastarskom planu, i jedan je od osnovnih dokumenata kojeg svaki prodavatelj mora posjedovati kod prodaje svoje nekretnine.

O VLASNIŠTVU NEKRETNINA U REPUBLICI HRVATSKOJ ZA STRANCE :


Strane fizičke i pravne osobe mogu kupovati u Republici Hrvatskoj sve nekretnine, osim poljoprivrednih zemljišta, zaštićenih dijelova prirode, te šuma i šumskog zemljišta.
Stranom fizičkom osobom smatra se ona osoba koja nema državljanstvo Republike Hrvatske.Strana pravna osoba je ona koja ima registrirano sjedište izvan područja Republike Hrvatske.
Od 01.veljače 2009. strane fizičke i pravne osobe koje su državljani država iz Europske unije, mogu slobodno stjecati nekretnine u Hrvatskoj, pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državaljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj.
Strane fizičke i pravne osobe onih država koje nisu članice EU, mogu stjecati nekretnine u RH pod pretpostavkom reciprociteta i to isključivo nasljeđivanjem ili uz suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa odnosno vanjskih poslova u RH. Princip reciprociteta znači da strani državljani mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj po istim uvjetima i kriterijima, po kojima to mogu činiti hrvatski državljani u državi iz koje stranac dolazi. Strani državljani koji imaju tvrtku u Republici Hrvatskoj, mogu kupiti nekretninu na ime tvrtke. Također strani državljani mogu osnovati tvrtku u Hrvatskoj i kupiti nekretninu na račun tvrtke, te u tom slučaju nije potrebno tražiti odobrenje od Ministarstva , jer se tada to novoosnovano poduzeće tretira kao hrvatska pravna osoba. Sve strane fizičke i pravne osobe mogu bez ikakvih smetnji prodavati nekretnine u Republici Hrvatskoj.

O POREZIMA :


Porez na promet nekretnina u Republici Hrvatskoj ima jedinstvenu stopu i iznosi 5% za sve vrste nekretnina i sve vrste transakcija. Visina poreza se određuje na osnovu cijene iz kupoprodajnog ugovora i procjene nadležne porezne uprave, na čijem se teritoriju nakretnina nalazi. Prema zakonu, porez na promet nekretnina uvijek plaća stjecatelj nekretnine, odnosno kupac. Svaki kupac dužan je platiti porez u roku od 30 dana od potpisivanja Ugovora o kupoprodaji, odnosno dužan je u tom roku prijaviti plaćanje poreza poreznoj upravi, a u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja od porezne uprave, obavezan ga je platiti, jer mu se za svaki dan prekoračenja obračunavaju kamate.
Važna napomena: Ako prodavatelj prodaje nekretninu prije isteka od tri godine od dana kupovine, po višoj cijeni od nabavne, tada prodavatelj plaća porez na dobit koji iznosi 35%, ali samo na razliku između kupovne i prodajne cijene iste nekretnine, uvećan za lokalne poreze koji su različiti u pojedininm mjestima Hrvatske.

NEOPHODNA DOKUMENTACIJA ZA SIGURNU KUPOPRODAJU NEKRETNINE


STAN

- VLASNIČKI LIST
- TLOCRT STANA (kod stanova kojima u Vl. listu nije upisana kvadratura /od strane ovlaštene osobe/ na taj način kupac zna što kupuje).

KUĆA
- VLASNIČKI LIST – KOPIJA KAT.PLANA
- GRAĐEVINSKA DOZVOLA / RIJEŠENJE O UVJETIMA GRADNJE /
- POTVRDA GLAVNOG PROJEKTA ili POTVRDA DA JE KUĆA SAGRAĐENA PRIJE 1968.godine
- PROJEKTNA DOKUMENTACIJA NA OSNOVU KOJE JE DOBIVENA GORE
- NAVEDENA DOZVOLA / RIJEŠENJE / POTVRDA
- UPORABNA DOZVOLA (ukoliko postoji)
- SNIMAK POSTOJEĆEG STANJA (od strane ovlaštene osobe / da se potvrdi da je u stvarnosti u skladu sa projektima / dozvolom i na taj način kupac točno zna šta kupuje!).
AKTI ZA UPORABU, Sukladno čl. 116. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o prostornom uređenju i gradnji (NN 90/11), za upis zabilježbe da je priložen akt za uporabu građevine, potrebni su jedan od iduće navedenih akata:
- UPORABNA DOZVOLA
- ZAVRŠNO IZVJEŠĆE NADZORNOG INŽENJERA,
- UVJERENJE ZA UPORABU
- GRAĐEVINSKA DOZVOLA (PRAVOMOĆNA), ODNOSNO DRUGI
- ODGOVARAJUĆI AKT IZDAN DO 19. LIPNJA 1991.G. SA POTVRDOM
- GRAĐEVINSKE INSPEKCIJE DA NIJE U TIJEKU POSTUPK GRAĐEVINSKE INSPEKCIJE
- POTVRDA UPRAVNOG TIJELA NADLEŽNO ZA POSLOVE
- GRADITELJSTVA DA SE ZA UPORABU GRAĐEVINE NE IZDAJE AKT O UPORABI
- DOZVOLA ZA UPOTREBU
- UVJERENJE KATASTARSKOG UREDA, ODNOSNO SREDIŠNJEG UREDA DRŽAVNE GEODETSKE UPRAVE DA JE ZGRADA IZGRAĐENA DO 15. VELJAČE 1968.G.

TEREN
- VLASNIČKI LIST
- KOPIJA KAT.PLANA
- POSJEDOVNI LIST – UKOLIKO POSTOJI LOK.DOZVOLA/
- GRAĐ.DOZVOLA/ RIJEŠENJE O UVJETIMA GRADNJE/ POTVRDA
- GLAVNOG PROJEKTA – IZVOD IZ URBANISTIČKIH UVJETA
- IDENTIFIKACIJA (ukoliko je potrebna)
- SNIMAK POSTOJEĆEG STANJA + ISKOLČENJE TERENA (od strane
ovlaštene osobe/da se potvrdi da je sve u stvarnosti u skladu sa katastrom kao i sa upisanom kvadraturom / na taj način kupac točno zna što kupuje!) Obveza prodavatelja je da predoči i/ili preda gore navedenu dokumentaciju ovisno o vrsti nekretnine koja se prodaje, kao i što mu je obveza da predoči i/ili preda gore navedenu dokumentaciju agentu i kupcima prilikom kupoprodaje određene vrste nekretnine.


PITANJA I ODGOVORI

1. ŠTO JE NEKRETNINA?
Nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje. To znači da ukoliko kupujete stan ujedno kupujete i (idealni) dio zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, a ukoliko kupujete katastarsku česticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno o tome da li je izgrađeno prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove i zemljišne knjige. 2. PRAVO VLASNIŠTVA? Kupnjom nekretnine I potpisivanjem kupoprodajnog ugovora ne stječe se, automatizmom pravo vlasništva. Da bi se to pravo ostvarilo potrebno je upisati to pravo u zemljišne knjige…
Dakle, po svakoj kupnji nekretnine potrebno je podnijeti PRIJEDLOG ZA UPIS u zemljišne knjige. Po ostvarenom upisu vlasnik dobiva VLASNIČKI LIST. (čl. 119 Zakona o vlasništvu).

2. PRAVO VLASNIŠTVA?
Kupnjom nekretnine i potpisivanjem kupoprodajnog ugovora ne stječe se, automatizmom pravo vlasništva. Da bi se to pravo ostvarilo potrebno je upisati to pravo u zemljišne knjige…
Dakle, po svakoj kupnji nekretnine potrebno je podnijeti PRIJEDLOG ZA UPIS u zemljišne knjige. Po ostvarenom upisu vlasnik dobiva VLASNIČKI LIST. (čl. 119 Zakona o vlasništvu).

3. ZEMLJIŠNO KNJIŽNA DOKUMENTACIJA?
Izvadak iz zemljišnih knjiga je dokument koji dokazuje tko je u vlasništvu određene nekretnine i sastoji od 3 lista – vlastovnice, posjedovnice i teretnice.
Izvadak iz zemljišnih knjiga potreban je kod postavljanja zahtjeva za izdavanje lokacijske dozvole i rješenja o uvjetima građenja.
Uvid u zemljišne knjige je javan i svakome tko preda uredan zahtjev može biti omogućen uvid u zemljišne knjige. Podaci u zemljišnim knjigama bi trebali biti identični podacima u katastru.
Izvadak iz katastarskog plana je dokument koji, na zahtjev, izdaje ured za katastar nadležne općine. Izvadak je grafički prikaz katastarskih čestica označenih određenim brojem. Izvadak iz katastarskog plana je dokument koji je bitan kod postavljanja zahtjeva za izdavanje lokacijske dozvole. Podaci u katastru trebali bi biti jednaki onima u zemljišnim knjigama.
U katastru se nalaze podaci o onome tko se nalazi u posjedu zemljišta, ali ne i podaci o vlasništvu nekretnine. Uvid u katastarski plan je javan, pa stoga svakome tko preda uredan zahtjev može biti omogućen uvid u katastar.
Knjiga položenih ugovora (KPU) je knjiga za evidentiranje vanknjižnog vlasništva, koja je nastala kao nužno zlo u doba otkupa stanova, jer pretežni dio novijih zgrada nije upisan u zemljišne knjige, a često niti u katastar. Dakle, to je privremeno rješenje upisa vlasništva i služi za evidentiranje dokumenata o stjecanju vlasništva (ugovori o kupoprodaji stana, rješenja o nasljedstvu, itd. ) za one nekretnine koje nisu upisane u zemljišnu knjigu.
Da bi se ishodilo pravo stanje vlasništva, nekretninu je potrebno etažirati i uknjižiti u zemljišnu knjigu.
Parcelacijski elaborat je dokument koji izrađuju za to ovlašteni geodeti, u cilju provedbe parcelacije zemljišta. Parcelacijski elaborat mora biti usklađen s Lokacijskom dozvolom, Rješenjem o uvjetima građenja, Rješenjem o utvrđivanju građevine ili Detaljnim planom uređenja. Na temelju elaborata ovjerenog od strane nadležnog tijela, izdaje se akt o parcelaciji kojim se provodi upis parcele u katastar, odnosno zemljišne knjige.

4. ŠTO JE SUVLASNIŠTVO?
Ako više osoba ima neku stvar u svome vlasništvu tako da svakoj pripada po dio toga prava vlasništva, računski određen razmjerom prema cijelom pravu vlasništva te stvari, svi su oni suvlasnici te stvari, a dijelovi prava vlasništva koji im pripadaju njihovi su suvlasnički dijelovi.

5. RAZVRGNUĆE SUVLASNIŠTVA?
Pravo na razvrgnuće suvlasništva nad nekretninom može se ostvarivati ako je ono moguće i dopušteno. To pravo ne zastarijeva i može se ostvariti po sporazumu sa ostalim suvlasnicima (sporazumno razvrgnuće), ili putem suda (sudsko razvrgnuće), ako zakonom nije što drugo određeno.
Sporazumno razvrgnuće - pretpostavlja dogovor sa ostalim suvlasnicima, a može se ostvariti kao razvrgnuće isplatom i civilna dioba.
Civilno razvrgnuće podrazumijeva prodaju nekretnine i podjelu novca među suvlasnicima, dok razvrgnuće isplatom omogućuje da nekretnina pripadne u vlasništvo jednom od suvlasnika, koji isplaćuje ostale.
Sudsko razvrgnuće - sud odlučuje u izvanparničnom postupku, ako zakon ne određuje drukčije. Prigodom diobe nekretnine sud može osnovati služnost i stvarni teret na ostalim njezinim dijelovima, ako je to nužno za uporabu ili iskorištavanje dijela koji se diobom odvaja.
Ako dioba nije moguća bez da se znatno ne umanji vrijednost nekretnine, sud će odlučiti da se ona proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće).
Suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, pa će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u određenom roku. U tom slučaju, sve do isplate ostali suvlasnici imaju založno pravo na nekretnini koja je pripadala tražitelju razvrgnuća. Ne isplati li ih u roku, oni mogu zahtijevati ispunjenje ili naplatu iz vrijednosti zaloga, a mogu i tražiti da se poništi odluka o razvrgnuću isplatom.
Ako suvlasnici suglasno odluče da će umjesto diobe nekretnine svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će s određenim idealnim dijelom povezati vlasništvo posebnog dijela suvlasničke nekretnine (uspostaviti etažno vlasništvo), uzima se da je to njihova odluka o načinu razvrgnuća, pa se na odgovarajući način i na nju primjenjuju pravila o razvrgnuću.

Troškove razvrgnuća snose suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, osim ako zakon ili njihov sporazum ne određuju drukčije.

6. ŠTO JE ETAŽIRANJE?
Stan ili neki drugi prostor u objektu, prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96), tretira se kao suvlasnički dio čitavog objekta, kojem pripadaju i proporcionalni dio svih zajedničkih prostora kao i proporcionalni dio zemljišta na kojem je objekt sagrađen.
Izradom plana posebnih djelova zgrade, utvrđuju se posebni i zajednički djelovi pojedine nekretnine kao i njihova veličina te se označavaju vlasnici pojedinih djelova.
Etažiranje obavljaju za to ovlaštene stručne osobe (ovlaštena firma ili sudski vještak), koje na zahtjev suvlasnika izrađuju elaborat o etažiranju. Za izradu elaborata etažiranja, potrebno je imati tehničku dokumentaciju zgrade, iz koje su vidljive površine pojedinih posebnih i zajedničkih djelova objekta. U slučaju da takve dokumentacije nema, obavlja se mjerenje objekta te se izrađuju nacrti za potrebe elaborata.

7. ZAŠTO JE POTREBNO ETAŽIRATI STAN?
Vlasnik nad nekretninom (stanom, poslovnim prostorom, garažom itd. ) koji nije upisan u zemljišne knjige, nema adekvatan dokaz o vlasništvu. Premda postoji mogućnost da je Vaša dokumentacija o vlasništvu dostupna u Knjizi položenih ugovora, jedini trajni pravni dokaz o tome da ste Vi vlasnik nekretnine je izvadak iz zemljišnih knjiga, odnosno gruntovnice. Nakon etažiranja, u zemljišne knjige upisuje se vlasništvo stana, poslovnog prostora, garaže itd, odnosno suvlasništvo nad idealnim dijelom nekretnine (zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom).
Drugim riječima, nakon etažiranja i upisa vlasništva u zemljišne knjige, vlasnici mogu dobiti "čiste papire", što će Vam omogućiti :
predavanje zahtjeva za dobijanje hipotekarnog kredita
kupoprodaju nekretnina
diobu obiteljskih nekretnina i ostavinsku diobu
utvrđivanje udjela u troškovima upravljanja i održavanja zgrade

8. ŠTO JE HIPOTEKA?
Kad se spomene riječ hipoteka (grč. hypotheke – kapara, zalaganje nekretnina . . . ) odmah nam postane jasno da je riječ o opterećenju neke nekretnine, (kuće, stana, zemljišta i sl. ) tj. najčešće o njenom zalaganju kao garanciji za vraćanje nekog duga, upisom tog tereta u zemljišne knjige, u list „C“.
Osnovno pravilo kod svakog upisa tereta (hipoteke) je, da taj teret slijedi nekretninu, a ne njenog vlasnika. Ona znači upis prava hipotekarnog vjerovnika da svoju tražbinu podmiri prodajom u pravilu na javnoj dražbi, radi namirenja svog vjerovničkog potraživanja, bez obzira tko je trenutni vlasnik nekretnine.
To znači sljedeće - da se neka nekretnina (kuća, stan i sl. ) pod hipotekom - može slobodno prodavati i mijenjati svoje vlasnike neograničeno, ali uvijek ostaje pravo hipotekarnog vjerovnika da izvrši naplatu svog duga prodajom te nekretnine.

Stoga svaki potencionalni kupac neke nekretnine, uz sve ostalo, provjerit će da li je na nekretnini koju namjerava kupiti možda upisan neki teret, hipoteka, pravo prvokupa ili pravo služnosti kolnog i pješačkog prijelaza i sl. ).

Svaki teret ili hipotekarno pravo upisuje se u zemljišne knjige i time postaje stvarno pravo, što znači da to postaje pravni faktor na koji se mora itekako računati. A to se prvenstveno odnosi, ne toliko na izvornog hipotekarnog dužnika, već na trenutnog vlasnika nekretnine koju je kupio zajedno sa teretom. Zato kupcima nekretnina savjet – pazite dobro da ne kupujete nekretninu na kojoj postoji hipoteka, ako to prethodno niste dobro raščistili sa prodavateljem. Jer kupnjom nekretnine s upisanom hipotekom – vi postajete njen vlasnik, ali i hipotekarni dužnik.

Da bi se upisala hipoteka na neku nekretninu potrebna je, u strogo propisanoj pismenoj formi, izražena volja vlasnika nekretnine i hipotekarnog vjerovnika da se na nekretninu upiše hipoteka za dužni iznos nekog kredita i propisane ili ugovorene kamate. To se obično radi u formi posebnog ugovora, ali se može regulirati i u okviru ugovora o kupoprodaji stana, kuće i sl.

9. TKO SE MOŽE BAVITI POSREDOVANJEM U PROMETU S NEKRETNINAMA?
Posredovanjem u prometu s nekretninama mogu se uz naknadu baviti samo posrednici koji ispunjavaju uvjete sukladno odredbama ovog zakona. Posrednik u prometu s nekretninama ovlašteno je trgovačko društvo, trgovac pojedinac ili obrtnik koji ispunjava uvjete za obavljanje posredovanja u prometu s nekretninama.

10. KOJU VRSTU UGOVORA POTPISUJU NALOGODAVATELJI (KUPAC ILI PRODAVATELJ) SA POSREDNIKOM- AGENCIJOM ZA PROMET NEKRETNINA?
Nalogodavatelji, kupci ili prodavatelji prilikom kupnje ili prodaje nekretnina potpisuju sa posrednikom, agencijom za promet nekretnina Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina kojim se posrednik obavezuje da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenog pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini, a nalogodavac se obavezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.
11. UGOVOR O KUPOPRODAJI?
Ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti mu cijenu. Ugovor o kupoprodaji nekretnina mora biti sklopljen u pisanom obliku.

12. ŠTO JE TABULARNA IZJAVA?
Tabularna izjava je izjava kojom prodavatelj nekretnine izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, nakon čega istome dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.

13. KOLIKI IZNOS KAPARE KUPAC ISPLAĆUJE PRODAVATELJU?
U pravilu 10% od iznosa kupoprodajne cijene ili po dogovoru između prodavatelja i kupca.

14. GDJE SE OVJERAVA KUPOPRODAJNI UGOVOR I TKO TO ČINI?
Na kupoprodajnom ugovoru potrebno je ovjeriti samo potpis prodavatelja kod javnog bilježnika. Ukoliko se nalazite u inozemstvu, kupoprodajni ugovor morate ovjeriti u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod javnog bilježnika pri čemu je potrebno istu ovjeru osnažiti pri nadležnom sudu. Ako se kupoprodajni ugovor ovjerava kod javnog bilježnika, nakon čega ga ovlašteni sudski tumač mora prevesti na hrvatski jezik.

15. DA LI JE MOGUĆE ZAKLJUČITI I OVJERITI KUPOPRODAJNI UGOVOR I U INOZEMSTVU?
Da. Nabolje je da ga ovjerite u našem diplomatskom predstavništvu, ali, samo ako ste državljanin Republike Hrvatske. Strani državljani ne mogu ovjeravati dokumente u u diplomatskim predstavništvima Hrvatske. Dakle, strani državljani ovjeravaju ugovor kod njihovih bilježnika. Ako ga ovjerite kod stranog javnog biljeznika (notara), takva ovjera se mora prevesti u Hrvatskoj kod ovlaštenog sudskog prevoditelja. Ako je ugovor (ili drugi dokument) ovjeren kod stranog ovjerovitelja potrebno je da takav dokument ima i pečat Apostile.

16. PRAVNI POSLOVI ZA KOJE JE POTREBAN JAVNOBILJEŽNIČKI AKT?
Javnobilježnički akt potreban je osobito za pravnu valjanost:
1) ugovora o raspolaganju imovinom maloljetnih osoba i osoba kojima je oduzeta poslovna sposobnost,
2) darovnih ugovora bez predaje stvari u neposredan posjed daroprimca,
3) svih pravnih poslova među živima koje osobno poduzimaju gluhi koji ne znaju čitati ili nijemi koji ne znaju pisati. Time se ne dira u odgovarajuće propise mjeničnog i čekovnog prava (ove odredbe ne odnose se na pravne poslove čija vrijednost ne prelazi 50. 000, 00kn)

17. MOGU LI STRANI DRŽAVLJANI KUPITI NEKRETNINU U REPUBLICI HRVATSKOJ?
Mogu. Strani državljani iz zemalja Evropske unije bez ograničenja, osim poljoprivrednih zemljišta. Državljani ostalih zemalja uz suglasnost Ministarstva pravosuđa.
Suglasnost mogu dobiti državljani onih zemalja s kojima Republika Hrvatska ima potpisan ugovor o reciprocitetu, a u izuzetnim slučajevima i ostali. Ako strani državljanin ima osnovanu firmu u Hrvatskoj, onda može kupovati nekretnine bez ograničenja, pa i poljoprivredna zemljišta.

Postupak za dobijanje suglasnosti je slijedeći:
Kada se strani državljanin odluči za kupovinu nekretnina, zaključuje kupoprodajni ugovor s prodavateljem, koji u tom trenutku ne mora biti ovjeren kod javnog bilježnika, te ga uz određenu dokumentaciju dostavlja Ministarstvu pravosuđa u Zagrebu. Iz iskustva možemo reći da se takve suglasnosti čekaju relativno dugo, po godinu i dvije. U međuvremenu moguće je u nekim slučajevima izvršiti predbilježbu prava vlasništva na nekretninama u gruntovnim knjigama kao garanciju za kupca dok ne dobije suglasnost Ministarstva (neke gruntovnice to odbijaju da učine). Kada dobije suglasnost, tek tada može izvršiti uknjižbu vlasništva na svoje ime i platiti porez na promet nekretnina. Većina prodavatelja traži da se odmah izvrši cjelokupna isplata i uđe u posjed nekretnina. Strani državljani koji osnuju ili imaju osnovano poduzeće u Hrvatskoj mogu neograničeno kupovati nekretnine kao vlasništvo tog poduzeća.

18. TKO MOŽE KUPITI NEKRETNINU U REPUBLICI HRVATSKOJ?
Nekretninu u Republici Hrvatskoj može kupiti bilo koja pravna ili fizička osoba, jer ne postoje zapreke niti sankcije za njezinu kupnju, no za upis u zemljišnu knjigu potrebno je uz kupoprodajni ugovor priložiti i dokaz hrvatskog državljanstva.

19. MOGU LI STRANI DRŽAVLJANI PRODAVATI NEKRETNINE U REPUBLICI HRVATSKOJ?
Sve strane fizičke i pravne osobe mogu bez ikakvih smetnji i ograničenja prodavati svoje nekretnine u Republici Hrvatskoj.

20. TKO I U KOJEM IZNOSU PLAĆA POREZ NA PROMET NEKRETNINAMA?
Kupac, i to u iznosu od 5% od tržišne vrijednosti nekretnine. Kupac koji rješava svoje stambeno pitanje na način i prema uvjetima iz Zakona o izmjenama i dopunama Zakonu o porezu na promet nekretninama oslobođen je plaćanja istog u cijelosti. Sve upute vezano uz navedeno oslobođenje, a zavisno o konkretnom slučaju kupac može u cijelosti dobiti od svojega posrednika.

21. KOJI JE ROK ZA PRIJAVU I UPLATU POREZA NA PROMET NEKRETNINAMA?
Nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora, kupac je dužan porez prijaviti nadležnoj poreznoj upravi u roku od 30 dana, uzimajući u obzir datum s ugovora. Javni bilježnici takođe jedan primjerak kupoprodajnog ugovora dostavljaju poreznoj upravi. Kupac je dužan u roku 15 dana od dana ispostave rješenja od porezne uprave platiti porez, a ako ga u tom roku ne plati obračunavaju mu se kamate za svaki dan prekoračenja roka.

22. PLAĆA LI PRODAVATELJ POREZ PRILIKOM PRODAJE NEKRETNINA?
Ne. Plaća jedino ako kupljenu nekretninu prodaje prije isteka roka od tri godine od dana kupovine i po višoj cijeni od nabavne. Tada je dužan na razliku između kupovne i prodajne cijene nekretnina platiti porez u visini od 35%, uvećan za prirez koji je različit u pojedinim mjestima Hrvatske.

23. PODLIJEŽU LI UGOVORNE STRANE JOŠ NEKIM POREZIMA OSIM POREZU ZA PROMET NEKRETNINAMA?
Prodavatelj nekretnine podliježe plaćanju poreza na dohodak ukoliko otuđuje nekretninu prije isteka roka od tri godine od dana nabave iste, i to na razliku izmedu kupovne i prodajne cijene nekretnine, no iste se obveze može osloboditi.

24. KADA I TKO PLAĆA POREZ NA DODANU VRIJEDNOST PRILIKOM KUPNJE NEKRETNINE?
Obveznik plaćanja poreza na dodanu vrijednost prilikom kupnje novosagrađenih nekretnina je kupac, koji isti porez plaća uračunat u ukupno ugovorenu kupoprodajnu cijenu, u kojem slučaju nije obvezan platiti porez na promet nekretninama, u protivnom bi se radilo o dvostrukom oporezivanju. Na žalost, prema posebnom pravilniku porezne uprave, a protivno načelu jedinstva nekretnine, kupac plaća porez na promet zemljišta ispod i oko zgrade u kojoj se stan nalazi, u istoj stopi.

25. KOJIM JE ZAKONOM REGULIRAN POREZ NA PROMET NEKRETNINA?
Zakonom o porezu na promet nekretnina (Narodne novine, broj 69/97, 26/00 i 153/02)
www.nn.hr/clanci/sluzbeno/1997/1190.htm
www.nn.hr/clanci/sluzbeno/2002/2498.htm

26. KAKO OSTVARITI PRAVO NA OSLOBOĐENJE OD PLAĆANJA POREZA NA PROMET NEKRETNINA GRAĐANA KOJI KUPNJOM PRVE NEKRETNINE RIJEŠEVAJU OSOBNE STAMBENE POTREBE?
Građanin koji kupuje prvu nekretninu i tako rješava svoje stambene potrebe može biti oslobođen od plaćanja poreza na promet nekretnina. Na temelju čl. 11. t. 9. , 11 i 13. Zakona o porezu na promet nekretnina (NN RH, 153/02) kupac uz prijavu poreza na promet nekretnina, zahtjev i kupoprodajni ugovor, podnosi i ove dokaze:
Domovnicu poreznog obveznika,
Uvjerenje policijske uprave o prebivalištu građana i članova uže obitelji na kupljenoj nekretnini, sa podacima o zadnjoj (prethodnoj) prijavi prebivališta i članova njegove uže obitelji,
Uvjerenje gradskog ureda za katastar i geodetske poslove o neposjedovanju nekretnina za građana i članove njegove uže obitelji (u općini gdje su porezni obveznik i članovi uže obitelji imali zadnje (prethodno) prebivalište).
Izjava izdana pod moralnom i krivičnom odgovornošću ovjerena kod javnog bilježnika da građanin, odnosno članovi njegove uže obitelji nemaju u vlasništvu-suvlasništvu stan, odnosno kuću, te druge nekretnine znatnije vrijednosti, a ukoliko imaju u vlasništvu nekretnine ovjerena izjava mora sadržavati podatke o vlasništvu nekretnine, gdje se nekretnina nalazi i površina nekretnine.
Kod kupnje građevinskog zemljišta porezni obveznik mora u izjavi navesti da će u roku od 5 godina od dana kupnje izgraditi kuću na kupljenoj čestici, a kod kupnje objekta u roh-bau izvedbi da će prijaviti prebivalište na lokaciji nekretnine kada budu ispunjeni uvjeti za korištenje kupljene nekretnine.
Za članove uže obitelji presliku vjenčanog lista, odnosno izvoda iz matične knjige rođenih (Članovima uže obitelji smatraju se bračni drug, te djeca prijavljena na istoj adresi kao i građanin).
Za porezne obveznike koji su samci u obrascu porezne prijave treba staviti napomenu da građanin nema članove uže obitelji.
Ovdje možete downloadati zahtjev za utvrđivanje prava na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina temeljem članka 11. TOČKA 9. , 11 i 13. Zakona o porezu na promet nekretnina.
porezi.net/datoteke/obrasci/Zahtjev_za_oslobodjenje.pdf

27. POTREBNA DOKUMENTACIJA ZA UPIS U GRUNTOVNICU STANA?
Prvo pravilo je da se nekretnina upisuje u zemljišne knjige koje se vode u Zemljišno-knjižnom odjelu općinskog suda na čijem se području nalazi nekretnina (stan, kuća, zemljište i sl. ). To znači npr. da nekretninu koja se nalazi u Splitu nije moguće upisati u Zemljišno-knjižnom odjelu Općinskog suda u Zagrebu.

Što bi trebalo prvo provjeriti. Prvo provjerite da li je stan, za koji tražite upis na svoje ime, već otprije upisan u zemljišnu knjigu ili knjigu PU. Ako je stan upisan na vašeg prodavatelja, već imate obavljeno više od pola posla. Danas je to vrlo jednostavno provjeriti putem interneta, jer se zemljišne knjige vode elektronski.
Ako je stan otprije upisan na ime vašog pravnog prednika (prodavatelja), tada usporedite da li je stan u vašem kupoprodajnom ugovoru identično opisan kao što je to u zemljišnoj knjizi ili Knjizi PU - (broj stana, površina, sobnost, kat i sl. ) Ukoliko to nije slučaj trebat ćete s vašim prodavateljem sačiniti aneks kupoprodajnom ugovoru i njime utvrdtiti točan tekst, s tekstom u zemljišnim knjigama.
Popuniti formular prijedloga za upis, priložiti kupoprodajni ugovor u originalu ili ovjerenoj kopiji, platiti sudsku pristojbu za uknjižbu prava vlasništva u Državni proračun RH, priložiti ovjerenu kopiju domovnice ili osobne iskaznice ili putovnice, presliku vašeg OIB-a i sve predajte u Zemljišno-knjižni odjel Općinskog suda na provedbu.

Ukoliko je stan, za koji vi tražite prijenos vlasništva na sebe, višestruko puta preprodavan, a vaši pravni prednici (jedan ili više) nisu bili upisani, tada uz svoju dokumentaciju trebate priložiti originale kupoprodajnih ugovora ili ovjerene kopije za sve svoje pravne prednike i to beziznimno. Tu već može biti određenih problema, i to ozbiljnih. To znači da ste vi vanknjižni vlasnik tog stana.

Što je to knjižno, a što vanknjižno vlasništvo stana?
Netko tko svoju nekretninu (stan i sl. ) upiše u zemljišne knjige ili knjigu PU (danas je primjerenije reći – ako se uspio upisati) – postao je zemljišnoknjižni vlasnik te nekretnine – u stvarnopravnom smislu. Što to znači? To ponajprije znači da svoje vlasništvo ubuduće dokazuje samo –izvadkom iz zemljišnih knjiga, i nije mu potreban više nikakav dokaz.

Netko tko svoje vlasništvo nije upisao u zemljišne knjige, a to nisu učinili ni njegovi pravni prednici – vlasnik je nekretnine (stana i sl. ) vanknjižno. Vi ste vlasnik ne u stvarnopravnom već u obveznopravnom smislu, jer svoje vlasništvo morate dokazivati ponekad i cijelim nizom isprava. Čime vanknjižni vlasnici dokazuju vlasništvo svoje nekretnine? Sama riječ vanknjižni govori nam da to ne mogu dokazivati izvadkom iz zemljišnih knjiga.

Vanknjižno vlasništvo dokazuje se – pravnim slijedom vlasnika. To znači da morate imati kupoprodajne ugovore i sl. za svakog svog prednika u originalu ili ovjerenoj kopiji, sve do prvog vlasnika, a to je najčešće investitor zgrade.
Ako vam u tom nizu nedostaje samo jedna karika, jedan ugovor – vi nemate dokaza da ste vlasnik tog stana.